长租瑜伽雷竞技APP教学公寓的风险应留意
理论上，长租公寓公司收取租客长期租金、支付房东短期租金的经营方式，是长租公寓公司以房源为标的开展了融资业务，因此，成为类金融公司。在此模式下，收益与成本倒挂的风险、租金收取和租金支付期限错配的风险都客观存在。随着长租公寓公司规模的增长和扩大，建议有全国性的法律对长租公寓公司进行监管。
2011年前后，第一批企业开始探索长租公寓的经营模式，自如友家、蛋壳公寓、青客公寓、优客逸家等相继成立；到2014年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经接近30家。到2017年前后，资本持续涌入，有数据显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018底年的35.6万套增长至2022年底的75万套，数量已经翻番。
长租公寓的本质是“二房东”，即运营方与业主签下长期租约，再把公寓转租给租户。长租公寓取得爆发性增长，但也一度出现了部分品牌“爆雷”的情况。因此，需要对长租公寓模式进行深度思考。
第一种是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，长租公寓公司从个人业主那里获取房源，一般在3-5年左右，再通过装修改造之后出租。在这种模式下，长租公寓公司为了吸纳大量房源、快速扩张，往往会以较高价格从房东手中获取房源，以较低价格租给租客，从而导致收益和成本错配的风险。短期看，租客占了便宜，房东也占了便宜，但是长期看，这个做法本来就有悖商业逻辑，一个企业没有正常的盈利模式，长期按照这种不健康的模式走下去，只能是不断扩大亏损瑜伽教学。由于付给房东的现金总额高于从租客收取的租金总额，当长租公寓公司的现金无法完全支付房东租金的时候，长租公寓公司就会出现“爆雷”。
此外，由于房源合同期限较短，对于长租公寓公司的现金管理能力、出租率等提出了更加严格的要求，一旦短期出租率下降、现金流入减少，就很容易陷入资金链危机，从而引发“爆雷”。
因此，对于长租公寓公司来说，应当在获取房源的时候，进行合理测算，避免收益和成本的倒挂。
另一种是以魔方公寓、方隅公寓、base佰舍为代表的集中式长租公寓，通常从机构业主获取房源，比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等，将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。与第一种模式相比，在房源锁定期上更有优势。集中式长租公寓的房源业主是机构，倾向于超长期托管，合同一般为10年、20年甚至更长时间。而房源锁定期的长短，会直接决定装修成本的摊销。比如同样做一次装修，分摊到10年，与分摊到3-5年，成本差别较大。
此外，因为租客都在一栋楼里、房源分布集中，集中式公寓可施展的空间也相对较大。比如上海的部分集中式长租公寓，不但有前台和管家，还有超过500平方米的公共区域，包括休闲区、健身房、办公区、娱乐区、公共洗衣房、共享厨房和自习教室等。还经常举办一些活动，比如与瑜伽健身馆合作，为租客提供免费瑜伽教学等雷竞技APP。在这样的运营管理下，租客的黏性更大，出租率更有保障。一批中高端集中式长租公寓产品陆续入市，给租客提供了更多样化的房型选择、更有设计感的居住空间。
最后，很多集中式长租公寓公司直接租给企业做职工宿舍，还提供往返班车服务。这保证了集中式长租公寓公司现金流的稳定性。
这一种模式的风险主要在初期做决策的时候，对于未来收益和成本的测算是否做出了比较合理的假设，比如出租率、租金价格、服务管理成本等。
以某公司披露的资产管理业务（也就是长租公寓业务）为例，该公司既涉及分散式公寓，又有集中式公寓，虽然没有披露两类业务的具体情况，但是从该公司的年报来看，资产管理业务存在着收益成本倒挂的风险。
公司资产管理业务的毛利率为-5.99%，远低于公司的经纪业务和新房业务毛利率，也就是说，长租业务的收入无法弥补成本。虽然公司在其后补充说明“资产管理业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入其他收益-资产处置收益科目，考虑资产处置收益，资产管理业务的实际毛利率为11.34%。”但是，即使以公司所称的11.34%的毛利率来衡量，在考虑长租公寓的销售费用、管理费用和财务费用（公司的销售费用率为5%、管理费用率为9%、财务费用率为7%，三者相加为21%）后，长租公寓的收入依然无法完全覆盖成本和费用。如果公司在未来不能扭转这个情况，长此以往，风险只会积累更多。
此外，从该公司的债务资金成本和息税前投入资本回报率角度看，公司业务的盈利还没有债务资金成本高，也就是说，公司赚的钱还不够支付利息，这也是公司收益与成本倒挂的信号之一。
个人房东和租客面临的第一个风险是法律风险。租赁企业同房东和租客的法律关系比较模糊，究竟是租赁转租关系，还是委托代理关系，在法律上缺乏明确界定，在实践中也存在重叠和错位现象。不对等的合同关系，在很大程度上造成了个人房东和租客的法律风险。
相比于上述法律风险，个人房东租金收取和租客租金支付期限错配的风险，则更为至关重要。从长租公寓公司收取租金的角度，目前主要是“租金贷”或者“长收短付”。所谓租金贷，即金融机构将一年的租金贷款直接发给长租公寓公司，租客每月以租金的形式向金融机构偿还贷款。所谓长收短付，即长租公寓公司从租客手中按年一次性收取较长期限的租金，对房东则按月支付房租。两者在本质上是一致的，即长租公寓收取租客的长期租金、支付房东的短期租金。
长租公寓以年付或者半年付给予租客减免一个月或者两个月的房租优惠的方式，吸引租客一次性支付大额的长期租金。当租客支付能力有限的时候，长租公寓就与金融机构合作，由租客向贷款机构申请半年或一年的租房贷款金额，贷款机构一次性将贷款金额打给长租公寓公司，租客则以月付的形式向贷款机构还房租贷款。但是，长租公寓公司付给房东的房租是以月付或者季付的形式，因此长租公寓公司就会保留租客租房贷款中3-11个月的房租，从而形成巨额的截留资金。如果长租公寓公司后期未能如期支付租金给房东，那么，租客就可能面临既要偿还贷款但又无房可住的苦果；而房东则可能面临既无法收到房租又无法收回房子的结果。
那么，长租公寓什么时候可能“爆雷”？一般来说，在其长期融资净值为巨额负数的时候，房东和租客就应该加以关注。所谓长期融资净值，是指公司的长期融资金额在满足公司的长期资产的资金需求后，剩余的净额。
仍以上述公司最近几年的数据为例。所有者权益和长期借款为公司长期资金来源，长期资产、周转性经营投入和长期股权投资为公司长期资金需求，两者相减后就是长期融资净值。可以看到，公司的长期融资净值从2020年底的50亿元，在2021年转为-16.74亿元，直至2023年一季度的-49亿元，也就是说，公司需要用短期融资来满足长期融资净值的缺口。该公司在2023年一季度只有76.54亿元金融资产，但是却要在未来一年内偿付125.67亿元的短期有息债务，接下来的流动性压力会非常大。
目前，尚未有全国性的法律对长租公寓公司进行监管。理论上，长租公寓公司收取租客长期租金、支付房东短期租金的经营方式，是长租公寓公司以房源为标的开展了融资业务，因此，成为类金融公司。随着长租公寓公司规模的增长和扩大，需要对长期公寓公司加强监管，以避免“爆雷”影响广大房东和租客的利益。
上海、南京等地方政府已经对长租公寓业务加强了监管。比如，上海市发布了《上海市住房租赁条例》，以促进租赁双方建立稳定的租赁关系瑜伽教学，尤其是明确加大对长租公寓公司等“二房东”的监管。主要内容包括：一是备案制度；二是资金监管，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，一次性收取租金超过三个月, 以及收取押金超过一个月租金的，超出部分应当存入住房租赁交易资金监管专用账户；如果企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将罚20万元。
类似的，南京也对住房租赁企业的资金监管做出了严格规定，住房租赁交易资金必须存入监管专用账户。
当前很多长租公寓公司的业务范围已经不再局限于某个省市，需要出台全国性的长租公寓公司监管法律法规，以加强对长租公寓的风险管理，保障广大房东和租客的利益，尤其是往往处于弱势的租客的利益。
